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[김영갑 교수의 상권분석과 마케팅 38] 성공창업과 경영을 위한 입지분석 방법(2)


지난 호에서는 ‘사업장이라는 물리적 시설이 자리 잡게 될 위치와 점포의 위치적 조건’을 분석하는 <그림 1>과 같은 ‘입지분석’ 프로세스에서 ‘투자금 및 비용’ 조사 단계를 살펴봤다. 이번 호에서는 ‘점포 특성’ 조사 방법을 살펴보기로 한다.



점포특성 조사
점포특성 조사는 ‘건물구성 현황 및 점포위치, 점포전면의 유동인구, 점포의 형태, 업종구성’과 같은 내용을 조사하는 활동을 의미한다.


점포 현황표 작성
입지분석 단계에서 점포의 조건을 파악하기 위해 <표 1>과 같은 현황표를 작성한다. 현황표에는 건물의 위치, 건물의 층수, 건물의 면적, 건물전면의 넓이, 계단 위치, 출입구 위치, 점포 내 기둥 유무 등을 자세히 조사해 기록한다. 임차조건을 확인할 때는 대형건물의 경우 월임차료보다 관리비가 더 많은 경우도 있으므로 반드시 확인해야 한다.


점포의 운영상황에서는 현재 영업 중인 사업자가 있다면 해당 업종의 매출액과 영업시간, 개업 이후의 영업기간, 종업원 수 등을 파악한다. 이 조사는 분석자가 창업하려는 업종과 기존 업종이 비슷할 경우 비교 자료로 활용할 수 있다. 물론 기존의 업종과 신규 창업 업종이 다르더라도 상권 내 유사업종과 비교해 매출을 추정할 수 있는 자료로 유용하다.



점포 전면 유동인구 조사
점포의 전면 유동인구 조사는 상권의 특성을 고려, 요일별, 또는 주말과 평일로 구분해 실시한다. 상권으로 유입되는 유동인구의 유발지점을 파악하는 것이 유동인구 조사의 1차 조사라면, 2차 조사는 유입중심도로의 흐름을 찾아내 유동인구를 파악하는 것이다. 입지(점포) 앞의 유동인구 조사는 마지막 단계의 유동인구 조사다. 유동인구 중 점포내로 유입되는 고객의 비율을 파악하는 것이 ‘입지분석’의 핵심이 될 수 있다. 유동인구조사에서는 유동인구의 수도 중요하지만 유동인구의 특성을 파악하는 것이 더욱 중요하다. 예를 들면, 여성고객을 대상으로 하는 업종이라면 여성이 많은지, 30대 주부가 많은지를 포함해 그들이 이동하는 목적과 목적지가 어디인지 파악하는 것이 필요하다. 유동인구의 조사를 위해 유의할 점은 다음과 같다.


◀ 교통시설로부터의 쇼핑동선이나 생활동선을 파악한다.
◀ 주중, 주말로 구분하거나 요일별로 구분해 최소 3회 이상 시간대별로 조사한다.
◀ 유동인구의 수보다 인구통계적 특성과 이동방향 및 목적 등이 더 중요하다.
◀ 조사시간은 영업시간대를 고려해 설정한다.
◀ 조사시간대가 길어 조사비용이 과다한 경우 일부 시간대만 조사해 평균값으로 전체시간을 추정한다.
◀ 통행인구 조사표를 만들어 정리한다.



입지와 업종의 관계
상권에서 유동인구가 유입되는 위치와 흐름에 따라서 영역을 분할해 1급지, 2급지, 3급지와 같이 구분하
는 경우가 있다. 보통 영업이 활성화돼 있는 영역을 1급지라고 하는데, 유동인구가 많으며, 점포로 유입되는 내점객수도 많다. 1급지는 2급지와 3급지에 비해 임차료가 비싸서 이동통신 대리점, 유명브랜드 업종과 프랜차이즈업, 편의점이 주로 위치한다. 2급지에는 음식점이 주로 위치하고, 상권후면과 3층 이상의 3급지에는 당구장, PC방, 체육서비스시설 등이 위치한다. 이런 업종간의 균형이 안정을 이룬 상권일수록 상권으로 유입되는 인구가 많다.


상권내의 입지(점포)는 유동인구의 특성에 따라서 적합한 업종에 위치한다. 예를 들면, 음식점의 경우 패스트푸드 전문점은 1급지에 입점한다. 반면 중저가의 일반 음식점은 2급지에 주로 입점한다. 건물의 2층에 일반음식점이 위치한다면 3, 4층에는 주점이 위치한다. 이러한 현상은 상권 내에서 활동하는 유동인구의 특성과 관계가 있다. 1층 패스트푸드 전문점 앞에는 주로 10~20대의 젊은층이 많고, 3급지에는 중년층의 고객이 많은 것을 발견할 수 있다.


건물 업종구성 확인
건물의 임차료는 1층이 가장 높고, 상부층으로 올라 갈수록 임차료 수준은 낮아진다. 따라서 창업자의 투자금액에 맞추어 점포를 임차하는 경우, 창업자가 원하는 층을 임차하지 못하는 경우가 많다. 반드시 1층만을 고집하지 않아도 되는 경우라면 비용이 비싼 1층을 고집할 필요는 없다. 다만 작은 면적이라도 높은 회전율을 통해 매출액을 높이는 것이 필요한 업종이라면 1층을 임차하는 것이 유리하다.


은행이나 쇼핑몰처럼 일찍 문을 닫는 점포가 건물의 하층부에 있다면, 건물 상층부의 유흥업종 영업에 지장을 초래할 수 있다. 전체 건물의 업종은 상호보완적인 업종이 입주된 경우 유리하다. 동일한 커피숍이 한 건물에 들어오는 경우 매출이 분산되지만 주류업종과 노래방처럼 상호 보완적인 업종은 시너지효과를 낼 수 있다. 집합건물에서는 일반적으로 구매율은 낮지만 회전율이 높은 업종이 1층에 위치하고, 구매율이 높지만 회전율은 낮은 업종이 상층부에 위치하는 것이 좋다. 입지분석을 위해 건물의 업종구성을 확인하려면 <표 3>과 같은 업종구성 현황조사표를 만들어서 활용한다. 조사자는 건물내 업종구성이 안정적인지 여부를 판단하면서 창업하려는 업종과 경쟁관계인지 상호보완관계인지 등을 면밀하게 진단한다.





김영갑
한양사이버대학교 호텔조리외식경영학과 교수
김영갑 교수는 한국농수산식품유통공사 외식산업발전포럼위원, 식품산업발전자문위원, 우수외식업지구 평가위원과 함께 한식재단의 해외 도시별 정보 전략조사 자문위원, 해외 외식·한식산업 조사모델 개발 자문위원 등으로 활동했다. 저서로는 외식창업론, 외식마케팅, 외식메뉴관리론, 상권분석론 등이 있으며, 현재 한양사이버대학교 호텔조리외식경영학과 교수로 재직하면서 평생교육원의 상권분석전문가 과정(오프라인)을 운영하고 있다.

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