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김선일

[Local Networks_ 강원] 분양형 호텔의 허(虛)와 실(實)


2012년 이후 서울과 제주 등에서 유행했던 분양형 호텔이 2018평창동계올림픽을 전후해 강원도 일대 숙박업소들의 노후화로 올림픽 특수와 KTX 개통 호재를 기대, 위치가 좋고 경치가 아름다운 동해안 일대에 수익형 호텔인 대규모 분양형 호텔이 개관했다. 대표적으로 스카이베이경포호텔은 경포 해변의 아름다운 풍경과 기존 호텔과 차별화를 기해 하늘에 떠 있는 스카이풀 호텔로 신축, 국내 최초 화려한 외관으로 시공된 호텔로 주목을 받았다. 경포 해변의 풍광과 호텔 자체만으로도 관광명소로 자리 잡은 것이다. 세인트존스호텔은 중남미 카리브해안의 휴양지인 ‘세인트존스(St. John′s)’를 모티브로 설계해 이국적인 분위기와 총 1091개의 객실을 갖추고 1만 평 대지 위에 대규모 연회장과 고급 스파, 사우나, 바비큐장 등을 비롯, 최상층에는 바다를 보며 수영할 수 있는 스카이풀과 바를 갖췄다.



분양형 호텔은 관광진흥법으로 관리 받는 신라호텔, 롯데호텔 등 관광호텔과 달리 공중위생관리법 적용을 받는 숙박시설이다. 분양형 호텔은 아파트나 오피스텔처럼 분양 및 구분등기를 통해 객실별로 소유권을 부여하는 형태의 호텔로 편의상 취사시설을 갖춘 경우에는 레지던스호텔(Residence Hotel), 취사시설을 갖추지 않은 경우에는 비즈니스호텔(Business Hotel)로 부르고 있다. 분양형 호텔이 2012년 이후 본격적으로 시장에 등장한 이유는 중국인 관광객이 급증하면서 국내 관광숙박시설을 늘릴 필요성이 제기됐기 때문이다.


분양형 호텔은 운영사가 호텔 운영으로 발생한 수익 일부를 분양자에게 배분하는 수익형 부동산의 일종이다. 아파트나 상가 등 일반적인 건물은 시행사, 실제로 공사를 하는 시공사, 공사가 모두 완료되면 또는 완료되기 전 그 건물을 판매하는 분양사가 있지만 분양형 호텔은 시행사, 시공사, 분양사가 있고 호텔이라는 특수성 때문에 운영사가 따로 있다. 호텔을 운영해주는 운영사는 호텔이 완공되면 전반적인 경영을 한다. 투자자들의 수익배분은 객실 등 판매된 총매출에서 고정 운영비와 변동 운영비를 제한 최종 수익을 호텔에 투자한 투자자들에게 배분하는 방식이다. 전체 수익의 많고 적음의 변동이 있어도 기본적으로 들어가는 고정 운영비는 크게 변하지 않는다. 투자자의 배분이 많든 적든 운영사는 1차적으로 운영비를 제하기 때문에 운영사의 리스크는 비교적 적은 편이다.



한국은행 제주본부의 자료(2015. 5)에 의하면 350실 규모 분양형 호텔 분양가 1억 6000만원, 객실당 평균요금 8만 6800원, 연간 운영비 60억 원 내외로 가정해 객실 가동률에 따른 수익률을 추정해 보면 한 달 동안 객실가동률이 85%일 경우 실당 수익률은 12.3%, 75%이면 8.7%, 60%이면 3.3%, 50%이면 –0.3%로 분석됐다. 객실 가동률이 80%까지 가면 수익률이 10.5%에 달하지만, 65% 수준으로 내려가면 5.1%로 하락한다는 것이 핵심이다. 실제 최초 예상보다 객실에 손님이 없어 객실점유율이 낮아도 고정운영비는 나가기 때문에 고정운영비를 제하면 투자자들은 배당받을 금액이 적거나, 전체 수익이 운영비보다 적게 나오면 투자자들은 손실을 보게 되는 구조다.


최근 분양형 호텔을 분양받는 투자자들이 늘고 있는 상황에서 관련 법적 분쟁도 늘고 있다. 하나의 호텔 건물에 서로 다른 두 사업자가 영업신고를 받아 한 지붕 두 가족처럼 운영되면서 소유권 및 운영권 다툼이 생겨 민·형사상 소송 분쟁을 벌이는 경우도 있다. 또한 실제 약속과 달리 확정 수익을 보장해 주지 못하는 경우도 있다.


투자자들은 분양형 호텔이 분양과 관련한 규제를 거의 받지 않아 투자자 보호 장치가 없는 만큼 투자에 신중을 기해야 한다. 투자를 결정하기 전 호텔업에 대한 기본적인 이해와 상품에 대한 면밀한 검토가 필요할 때다.


김선일

호텔앤레스토랑 강원·영동 자문위원
한국폴리텍대학 강릉캠퍼스 호텔관광과 교수

고용노동부 산하 국책특수대학 교수로 다양한 학회 및 활동과 각종 국가자격 심사위원으로 활동하고 있다.

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