지난 호에서는 <그림 1>과 같은 ‘입지분석’프로세스에서 ‘주변환경’ 조사와 분석 방법을 살펴봤다.
이번 호에서는 ‘권리분석’ 후 입지를 확정하는 내용을 정리해본다.

권리분석
입지분석의 마지막 단계는 권리분석이다. 창업하려는 점포가 아무리 훌륭한 조건을 갖췄다 하더라도 권리관계에 문제가 있다면 창업은 실패할 가능성이 높아진다. 권리분석은 ‘점포의 소유권과 소유권이외의 권리관계가 임대차계약을 체결하기에 적합한지를 파악하는 활동’을 의미한다. 점포의 권리분석은 부동산 공부(公簿)서류 검토하기부터 시작한다. 공부서류는 ‘토지 및 건축물의 등기 소유자, 크기, 용도, 확인사항, 하자사항 등에 관련된 모든 내용이 기재돼 있는 서류’로서 ‘등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획확인서’ 등 5가지가 있다.
건축물의 용도는 건축물대장에서 확인이 가능하며, 등기부등본에서는 임대인과 건물주의 동일인 여부를 확인 할 수 있다. 토지이용계획확인서는 앞으로 상권의 변화를 확인할 수 있다. 그 외, 다양한 공부서류를 이용하면 해당 건물의 용도를 파악해 외식업(음식점업)을 할 수 있는 곳인지 아닌지에 대한 판단이 가능하다. 또한 식품위생법상, 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법, 하수처리에 관한 법률에 의해 음식점업의 창업이 어려운 곳이라면 후보점포에서 제외해야 한다. 법적인 부분은 비용과도 관계가 있지만, 원칙적으로 창업이 불가능한 경우가 발생할 수 있기 때문에 주의가 필요하다.

등기부등본을 이용한 권리 확인
등기부등본은 크게 ‘표제부, 갑구, 을구’와 같이 3개의 부로 나뉜다. 표제부에서는 주소 등을 확인할 수 있으며, 갑구에는 소유주가 을구에는 권리관계가 표시돼 있다. 건물은 대부분 금융기관에서 대출금을 받기 위해 근저당 등을 설정하는 경우가 많다. 만약 근저당설정 금액이 많으면 추후 건물이 경매 등의 법적 처분이 될 때, 임차보증금을 회수하지 못하는 경우가 생길 수 있다. 이런 위험을 방지하기 위해 근저당설정 내역과 금액을 꼭 확인해야 한다. 좀 더 세부적인 내용은 아래 내용을 참고한다.
❶ 표제부: 부동산의 소재지와 내용, 구조에 관한 사항을 확인할 수 있다.
❷ 갑구: 소유권에 관한 사항을 확인할 수 있다. 소유권에 대한 압류, 가압류, 가처분, 압류(경매), 가등기, 예고등기 등과 이들 권리의 변경등기, 말소 및 회복 내용이 표시된다.
❸ 을구: 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재된다. 근저당설정 시 채권최고액은 실제 대부금의 120% 수준이기 때문에 6000만 원으로 명시된 금액의 실제 대출금은 5000만 원 수준일 수 있다.
❹ 접수: 해당 등기소의 접수된 날짜다.
❺ 등기원인: 매매, 증여, 시효획득, 전세권 또는 저당권의 설정계약, 등기의 오기, 계약의 무효 상속, 토지의 멸실 등의 내용과 일자가 표시된다.
❻ 전세권 설정: 건물에 임차한 세입자가 전세금을 설정해 등기한다.

건축물관리대장을 통한 권리 확인
창업을 위해 점포의 매매 또는 임대차계약 체결 시에는 사전에 건축물의 용도를 확인한다. 예를 들면, 외식업의 경우 대부분 업종이 ‘2종 근린 생활시설’로 건물용도가 돼 있어야 한다. 임차하려는 점포의 건축물 대장에 공유면적이나 무허가 면적이 포함돼 있는지 여부를 확인한다. 기타 주요 확인사항을 정리하면 다음과 같다.
❶ 주용도 및 용도변경 내역 확인
(ex. 음식점의 경우 근린생활시설)
❷ 건축물의 위치, 크기 및 실소유주 등의 확인(등기부등본과의 일치 여부)
❸ 불법건축물 여부 확인
(ex. 주차장을 다른 용도로 이용하는지 여부)
❹ 주차 및 정화조 용량 확인
❺ 토지 소유자와 건물 소유자의 일치 여부 확인

토지이용계획확인서
상권의 발전가능성은 점포를 임차할 때 매우 중요한 조사대상 항목이다. 토지이용계획확인서를 이용하면 대략적으로 이를 확인할 수 있다. 토지이용계획확인서를 보면 토지규제사항이나 학교지역처럼 유흥업소 등에 대한 제한구역 등이 기록돼 있다. 또한 도시재개발계획에 대한 정보를 사전에 알 수 있다. 그밖에도 토지이용계획확인서에 대한 세부적인 내용을 정리하면 다음과 같다.
❶ 구청에서 도시계획 확인원 발급 가능
❷ 토지를 규제하는 도시계획 사항을 기재한 증명서
❸ 용도지역과 지구, 도로저촉, 재개발, 개발제한구역 여부 등 확인
❹ 재개발 여부를 통한 상권의 변화 예측 가능
❺ 인터넷(민원24, 토지이용규제정보서비스)을 이용한 확인 및 확인원 발급 가능

임대인의 인적특성 조사
임대인의 인적특성조사는 ‘임대인의 재산 상태와 인적성향 등을 조사하는 활동’을 의미한다. 점포의 임차인은 1~2년 사업을 위해 점포를 임차하고 많은 비용을 들여 인테리어와 시설투자를 하는 것이 아니다. 창업자는 가능한 장기간 안정적인 사업을 원한다. 그러나 현실적으로 이러한 소망과 달리 중도에 사업을 포기하는 사례가 종종 발생한다. 이것은 사업적인 문제보다는 임대인과의 불화나 과도한 임차료 인상 요구 등에 기인하는 경우가 많다. 따라서 임차인은 단순히 초기 비용에만 집착하지 말고 임대인의 인성에 대한 조사도 함께 해야 한다. 건물주의 성향에 대한 정보를 수집하기 위해서는 부동산 중개업소, 이전 임차인이나 건물 내 다른 임차인 또는 건물의 관리인 등을 통해 수집할 수 있다.
이러한 조사를 통해 재계약시 임차료의 인상 정도와 임대인의 자금력, 이전 임차인과의 관계 등을 구체적으로 확인한다. 건물주의 자금력은 향후 임차료 인상률에도 영향을 미치지만, 건물주의 파산과도 연결돼 임차보증금과 권리금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 일부 건물주 중에는 계약 기간이 만료되는 시점에서 보증금 및 임차료의 과다한 인상을 요구하면서 재계약을 해주지 않는 경우도 있다. 상가의 경우 일반적으로 계약이 1년 또는 2년 단위기 때문에 이럴 경우에는 권리금 및 시설 투자에 대한 회수가 이루어지지 않은 상황에서 점포를 포기해야 한다. 창업자에게는 큰 타격이 될 수 있으므로 유의해야 한다.

후보입지의 비교평가를 통한 입지(점포) 선정
지금까지 살펴본 다양한 입지분석 항목을 기초로 후보입지를 비교, 평가해 입지를 선정한다. 후보입지의 비교평가는 <표 1>과 같이 모든 입지조사 항목을 대상으로 통계적 분석법과 현장조사법을 병행해 이뤄진다. 통계적 분석법은 주로 중소기업청의 상권정보시스템, 나이스비즈맵과 지오비전의 상권분석시스템을 활용해 사전조사를 한 후, 현장조사를 통해서 사전조사의 정확성을 확인해 보정한다.

대법원 인터넷 등기소를 이용해 부동산 등기부등본 발급받기

(www.iros.go.kr)
① 회원가입 후 로그인해 부동산 등기부등본 열람/발급을 클릭한다.
② 해당 점포의 주소지를 입력하고 검색 버튼을 클릭한다.
③ 검색된 목록 중에 해당 점포를 선택한다.
④ 결제버튼을 클릭하면 인쇄 가능한 프린터를 검색하고 설명에 따라 수수료를 결제한 후 인쇄한다.

전자 민원 G4c를 이용한 건축물대장 발급 방법 (www.egov.go.kr)
① 회원가입→로그인 후, [자주 찾는 민원]에서 건축물대장 등초본발급의 [신청] 버튼을 클릭한다.
② 신청하고자 하는 민원사무를 선택한다.
③ 건축물소재지 [검색] 버튼을 클릭해서 주소검색창에서 동 이름을 입력하고 [검색] 버튼을 클릭해서 나온 결과 중 해당주소를 선택하면 자동으로 신청서식에 주소가 입력된다.
✽건축물관리대장은 일반건축물과 집합건물로 나뉜다. 집합건물의 일종인 아파트를 예로 해 신청 방법을 설명한다.
④ 대장구분을 선택한다. 대장구분에서는 집합(아파트, 연립주택 등), 대장종류는 전유부를 선택하고, 현소유자표시여부 체크 여부를 선택한다.
✽선택에 따라 대장종류, 현소유자표시여부가 다르게 화면에 표시된다.
✽[대장구분/종류 안내] 버튼을 클릭하면 ‘상세 도움말’ 창이 화면에 표시된다.
⑤ 수령방법선택 [검색] 버튼을 클릭해 온라인발급과 방문수령 중 원하는 방법을 선택한다.
⑥ [민원신청하기] 버튼을 선택 후, 방문수령(후불)을 선택한 경우에는 수령/제출기관 검색을 통해 기관을 선택한다.
✽해당 건물이 여러 동이나 호를 가진 경우에는 ‘동번호’, ‘호번호’ 입력란이 자동추가된 ‘민원신청 내역수정’ 화면이 표시되며, 주소검색창이 화면에 표시된다.
⑦ 신청내역은 기간별 검색이 가능하다.
⑧ 처리상태가 처리완료로 표시되는 신청민원 중 온라인발급(본인출력)은 [문서출력] 버튼이 화면에 표시된다.
⑨ 클릭한 후 본인확인을 위한 공인인증서 비밀번호를 입력한다. 정상적인 본인인증이 이뤄진 후 인터넷민원서류 발급창이 표시되면 [인쇄하기] 버튼을 클릭해 신청민원서류를 인쇄한다. 민원접수번호, 민원 사무명을 클릭하면, 해당 신청민원에 대한 상세 내역을 확인할 수 있다.