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호텔 & 리조트

[Hotel Issue ②] 분양형 호텔, 건전한 견제 통해 상호협력해야


지난 호에서는 분양형 호텔의 전반적인 내용과 그 속에서 진행되는 여러 문제점들에 대해 알아봤다. 아직까지도 분양형 호텔에 관한 많은 법적 분쟁이 오가고 있으며 이렇다 할 해결방식은 보이지 않는다. 지난 호에 수분양자 입장에서 분양형 호텔의 내용을 살펴봤다면 이번 호에서는 시행사와 운영사를 위주로 계약관계는 어떻게 이뤄지고 있는지, 그들의 입장에서 분양형 호텔 제도 개선을 위해 필요한 것은 무엇인지 짚어봤다.


시행사와 운영사의 관계
일반적으로 분양형 호텔은 시행사와 운영사, 그리고 수분양자의 이해관계가 얽혀있는데 여기서 시행사와 운영사의 관계가 어떻게 성립이 돼 있느냐에 따라 수분양자가 수익보장의 책임을 물을 수 있는 주체가 달라진다.


먼저 호텔에 대한 이해가 부족한 시행사가 호텔전문운영사에 호텔 시행 초기단계부터 호텔의 콘셉트와 그에 따른 운영을 어떻게 할 것인지 자문을 구하며 제대로 된 호텔을 짓기 위해 힘을 합치는 경우가 있다. 가장 이상적인 케이스로 호텔운영사가 호텔 개발에서부터 투입돼 호텔 운영에 대한 마스터플랜을 세울 수 있어 운영이 시작되고 나서 안정적으로 시장에 진입할 수 있다.


두 번째 케이스는 실제로 운영능력이 없는 운영사가 개입해 재위탁 운영사를 두는 경우다. 이때의 운영사들은 대개 실제 운영 능력이 없는데 사업성만 보고 달려든 초짜 운영사인 경우와 시행사가 직접 운영을 할 생각으로 SPC(특수목적회사) 운영사를 설립, 흔히 페이퍼컴퍼니라고 하는 법인을 세우는 경우로 나뉜다. 어쨌거나 능력 없는 운영사가 운영하는 호텔이 잘 굴러갈 리가 없다. 따라서 전문 운영사에 재위탁을 하고, 제3의 운영사는 본래의 운영사와 재위탁 계약을 하게 된다. 이때 제3의 운영사의 위탁 방식은 단순위탁, 즉 수분양자에 대한 책임을 질 필요 없이 단순히 호텔 운영만 하고 본래의 운영사로부터 위탁수수료만 받는다.


시행사와 운영사의 관계는 크게 이렇게 두 가지로 나눠 볼 수 있으며, 시행사가 최초에 수분양자와 분양계약을 할 때의 수익보장기간이 지나면 시행사와 수분양자간의 계약은 종료되고 남은 수분양자들은 운영사와 재계약을 통해 수익금 조정을 다시 하게 된다. 그리고 이때부터 수분양자들의 수익금 지급의 책임은 온전히 운영사에게 넘어간다.


SPC 운영사의 문제
시행사와 운영사와의 두 가지 케이스의 관계를 수분양자 입장에서 본다면 가장 골치 아픈 경우가 두 번째의 경우다. 수분양자가 직접적으로 대면하는 운영사는 실질적으로 수분양자와 위탁계약을 맺은 당사자가 아니기 때문에 책임을 물을 수 없고, SPC 운영사는 재위탁 운영사가 벌어들인 운영자금에서 재위탁 수수료를 제외하고 수분양자들에게 약속했던 운영 수익료를 지급해야 하는데, 그렇지 않은 경우가 많기 때문이다.


시행사는 수분양자와 분양계약을 할 때 일정 기간 동안 수익을 보장하겠다고 하는 수익률확정보장기간을 정한다. 그리고 그 기간 동안에는 수분양자의 수익금을 호텔의 수익이 나든 안나든 약속했던 금액을 보장해야 한다. 즉, 계약관계상 수분양자에게 수익금을 지급해야하는 첫 번째 의무는 운영사에게 있지만, 만일 운영사가 수익금을 지불하지 못하게 되면 그 책임을 시행사에게도 물을 수 있다는 말이다. 그런데 일부 악의의 시행사들은 그 책임을 다하지 않은 채 SPC 운영사와 함께 해체하거나 도산해 수분양자가 책임을 물을 대상이 없어지는 상황이 생기기도 한다. 현재 분양형 호텔 관련 소송의 내용이 대부분 이러한 경우다.


그리고 재위탁 운영사의 경우에도 호텔의 매출에 상관없이 일정 수수료만 지급받으면 되기 때문에 호텔 운영에도 딱히 열의를 보이지 않는 사례도 문제가 된다.




수익률 10% 보장? 터무니없는 기대수익률
분양형 호텔은 호텔 수익에 비해 수분양자에 대한 기대수익률이 너무 높다. 호텔전문운영사 산하 HM 신상균 대표(이하 신 대표)는 “초기 분양형 호텔 컨설팅 당시 해당 호텔에 대한 사업성을 검토한 후 적정 수익률을 제시해도 분양대행사는 분양이 목적이기 때문에 운영사가 제시했던 수익률보다 훨씬 높게 책정하는 경우가 있다.”며 분양대행사의 분양 행태에 대한 시행사의 관리·감독도 중요하다고 이야기했다.
호텔전문운영사 HTC 전략기획팀 이전행 부장(이하 이 부장)은 “호텔업 호황기라고 해도 7~8%의 수익률은 어불성설이다. 차라리 최저 수익률을 정해놓고 초과 이익에 대해서는 운영사와 수분양자가 수익을 쉐어하는 형태의 인센티브 제도가 효율적일 수 있다.”고 제안했다. 


애초에 너무 높게 책정된 비율 때문에 문제가 되자 일부 운영사에서는 수익률을 현실적으로 1년까지는 5%, 2년차에는 6%정도로 맞추는 경우도 있다. 물론 분양단계에서 많이 힘들지만 그래도 적정선으로 맞춰놓은 수익률은 큰 무리 없이 보장되고 있다고 한다.


무조건 돈만 달라고 하는 수분양자들
투자자들은 실제 호텔 수익이 어떨지, 입지나 경쟁호텔의 수익성 등을 면밀히 따져보고 투자해야 한다. 여기서 일반적인 투자와는 다르게 분양형 호텔은 호텔의 운영 수익이 있어야 수익금을 지급받을 수 있기 때문에 투자자들은 호텔의 운영에 관련된 부분도 숙지해야 한다. 하지만 현재 분양형 호텔 투자자들은 호텔을 운영하기 위해 필요한 자금이나 수익구조에 대한 것을 인지하지 못한 채 그저 최초에 지급한 분양대금이 있는데 수익금을 왜 못주느냐고 닦달하기만 한다. 이러한 상황에 대해서 호텔 운영사 관계자들은 수분양자들이 분양대금을 호텔에 ‘투자’했다는 개념보다 호텔에 ‘저축’해뒀다는 개념으로 접근하는 경향이 있다고 지적한다. 수분양자들의 분양대금은 호텔의 하드웨어와 소프트웨어에 투자가 된 것이고 수분양자의 수익금은 투자된 호텔의 수익에서 떼 주는 것이다. 때문에 분양대금이 있는데 수익금을 왜 못 주냐는 수분양자들은 애초에 분양형 호텔 투자에 잘못 접근한 것으로 볼 수 있다.


호텔은 오픈 후 정상적인 영업 궤도에 오르려면 못해도 1년은 걸린다. 지금과 같이 호텔업계가 불황기인 때는 더 오래 걸릴 수도 있다. 그때까지는 버는 돈보다 쓰는 돈이 훨씬 많다는 이야기다. 호텔 운영사들이 돈이 없어서 주고 싶은데도 줄 돈이 없다고 호소하는 것도 틀린 말은 아니다. 시행사와 운영사들도 자신들의 자본을 투자해 수익을 내야하는 투자자다. 호텔 운영 환경이 좋지 않아 수익이 나지 않는 것을 무조건 운영사의 탓이라고 하는 것은 다시 고려해봐야 할 문제다.


호텔 운영은 장기적으로 접근해야
호텔은 하드웨어가 중요하다. 시간이 지나면 건물은 낙후되기 마련이고 시대의 흐름에 따라 호텔 인테리어 콘셉트나 내부 구조가 변화하기도 한다. 따라서 일반적인 호텔의 경우에는 오너의 결정에 따라 5년에서 10년 사이에 대대적인 투자를 통한 리노베이션이 이뤄지는데 분양형 호텔은 그렇지 못하고 있다. HTC 이 부장은 “분양형 호텔은 수익에서 상당부분이 수분양자들에게 돌아가다 보니 투자여력이 떨어진다. 운영사에서는 개보수 충당금을 어느 정도 적립하려고 하지만 사실상 적은 금액인 경우가 많다.”며 “운영한지 4~5년 정도가 되면 호텔에 대한 투자의 필요성이 발생하는데 이때 제대로 된 개보수가 없으면 호텔의 퀄리티가 급격히 저하될 수밖에 없다. 매출에 5%만 비축해도 충분히 리뉴얼 가능하다.”고 이야기했다. 하지만 수분양자들은 이러한 상황은 나몰라하고 호텔 운영사에게 전적으로 떠넘기고 있다. 호텔은 주식이나 펀드와 같은 단기에 수익을 올리는 구조가 아니다. 장기적으로 접근해야 하는 부분이 많은데 이를 투자자들은 간과하고 있는 것이다.


수익률확정보장기간까지 책임
대개의 운영사 중에는 운영자금이 넉넉하지 못한 경우가 많다. 그렇기 때문에 시행사는 수익률확정보장기간 동안 운영사가 수분양자에게 수익금을 지급할 수 있도록 운영사를 서포트 할 수 있는 어느 정도의 유보된 자본을 가지고 있어야 한다.


현재 운영 중인 A호텔은 오픈한지 1년이 지났으나 이렇다 할 수익을 보지 못해 운영사가 수분양자들에게 약속한 금액을 지불하지 못하자 시행사가 이를 대신해 지급하고 있다. A호텔 시행관계자에 의하면 “우리 시행사에서는 2년간의 수익금을 수분양자에게 보장하기로 계약서상에 명기를 해 놨기 때문에 그 금액을 연대보증하고 있다.”며 “다른 시행사들도 수분양자와 계약 시 수익률확정보장기간을 정하는 것으로 알고 있다. 하지만 그만큼의 여력이 되는 시행사들이 많지 않기 때문에 수분양자들의 권리를 보장받지 못하는 것”이라 귀띔했다. 덧붙여 호텔사업에 대한 이해가 있는 시행사들은 오픈하고 1년 정도는 수익창출이 힘들다는 것을 알고 있기 때문에 운영사에 대한 운영보조도 신경 써야 한다고 이야기 했다.
이에 대해 HTC 이 부장은 “운영사는 시행사의 시행 레퍼런스도 중요하지만 자본력이 얼마나 되는지, 분양 난이도는 어떤지 살펴봐야 한다.”고 전했다. 따라서 시행사의 시행과 분양을 보증하고, 자금운용에 대한 투명성을 보장하기 위해 시행사는 신탁사를 두는 경우가 많다.


영세한 시행사, 분양률에 좌지우지
시행사는 충분한 자금을 갖추고 있어야 하고 운영 중에는 운영사에 대한 서포트도 해야 된다. 그렇지만 아직까지 영세한 시행사들도 많다. 영세한 시행사들의 경우에는 100% 분양을 완료했을 때 분양대금으로 호텔의 운영에 투자할 수 있는데 보통 모든 객실이 분양되는 경우는 드물다.


만약 분양이 70%만 됐다고 가정하면 나머지 30%의 객실은 시행사의 소유가 된다. 즉 시행사가 호텔의 30%를 가지고 있는 수분양자가 되는 것이다. 따라서 호텔 운영이 시작되면 시행사의 역할은 다했기 때문에 시행사는 사라지고 같은 수분양자만 남게 되는 형태가 된다. 이 프레임만 놓고 봤을 때에는 원칙적으로 수분양자는 시행사에게 수익금 보장책임을 물을 수 없지만 계약서상의 내용에 따라 시행사가 수익금을 보장하고 있는 것이다.


어찌됐든 분양이 안 된 부분만큼 시행사도 호텔 객실에 돈이 묶여버리게 된다. 제주 분양형 호텔 C 시행사 관계자는 “말이 10개, 20개 객실이지 돈으로 따지면 수십 억 대다. 공사대금에 신탁사 수수료, 분양대행사 수수료, 컨설팅 비용까지 다 들여서 호텔을 지어놨는데 분양이 안 되면 시행사 부담도 크다.”면서 “이런 과정에서 객실을 하나라도 더 팔아야 하는 절실함에 허위과장광고가 내걸린다. 다른 분양형 호텔에서 7~8%씩 준다고 하는데 4~5% 수익률을 보장하고 어떻게 분양하겠나.”라고 토로했다.


운영사의 호텔 운영에 개입하는 시행사
시행사가 호텔 운영이 시작되고 나서도 연대보증을 하고 있어 운영사 입장에서 의지가 가능한 부분이 있지만 여기서 파생되는 또 다른 문제는 시행사가 운영사의 운영에 개입을 하게 된다는 점이다. 그도 그럴 것이 자금 부담을 시행사가 지기 때문이다. 시행사는 운영사의 요구가 많아지면 운영사의 운영력을 따지게 된다. 혹시 운영이 잘 안 되는 것이 정말 외부적 상황 때문인지, 운영사의 운영 능력이 떨어지기 때문인 것은 아닌지, 아니면 악의적으로 운영사에서 호텔 운영을 투명하게 하지 않는 것인지 고려해 봐야하기 때문이다.


이렇게 되면 전문 운영사의 운영력이 배제된 채 시행사가 원하는 운영방향으로 흘러가기 때문에 자연스럽게 호텔 운영 수익은 계속 낮아질 수밖에 없다. 제주도에서 분양형 호텔을 운영하고 있는 B 운영사 대표는 “시행사가 운영에 개입해버리면 순수한 호텔의 느낌은 사라진다. 시행사는 호텔산업을 이해한다기 보다 돈이 목적인 경우가 많아 판촉이나 마케팅 쪽에 관여해버리면 호텔이 가지고 있는 정체성이 흔들린다.”며 “총지배인이 호텔 홍보를 위해 이것저것 시도해보려고 해도 시행사에서 윗사람의 권한을 다 쓰고 있기 때문에 호텔 운영은 총체적인 난국이 된다.”고 호소했다. 결국 시행사는 전문 운영사에 위탁을 의뢰했으면 이를 믿고 맡겨야 한다.


투명한 운영을 통해 잡음 없애는 것이 필요
수익률확정보장기간이 끝나면 어떻게 될까? 당연히 시행사들은 수분양자의 수익에 대한 부분을 보장하지 않아도 되고 수분양자들은 온전히 운영사와의 계약 관계만 남는다. 이때 운영사는 다시 수분양자들과 계약을 체결, 보통 수분양자들이 만든 협의회를 통해 운영사와 커뮤니케이션 한다. 수익률확정보장기간이 끝나면 어느 정도 호텔의 영업 궤도가 정상화 됐을 시기기 때문에 앞으로의 비전에 따라 수분양자의 수익률을 높이기도 낮추기도 한다. 보통 수익률을 낮추는 일은 거의 없지만 정말 호텔 운영이 힘들다면 낮추는 것도 필요하다.


분양형 호텔의 운영을 비교적 잘하고 있는 운영사의 이야기를 들어보면 수분양자 협의회와 잦은 의견 교류를 통해 호텔 운영의 상황을 고지시키고 수분양자의 이해를 유도한다고 한다. 일부 운영사에서는 매월 매출금액과 계정별 사용금액 등의 영업실적을 공개하기도 한다고. 운영사의 정보공개로 수분양자들은 내 호텔의 현주소를 파악할 수 있고 운영사도 보다 수분양자들의 요구에 적절히 대응해 분쟁 없이 보다 안정적으로 호텔 운영에 집중할 수 있다.



건전한 견제를 통해 상호협력해야
호텔 운영과 수익률 분배를 투명하게 하기 위해 건전한 견제는 늘 필요하다. 시행사는 호텔의 운영이 제대로 되고 있는지, 운영자금을 허투루 낭비하고 있지 않은지, 운영사는 시행사가 지켜야 하는 의무를 다하고 있는지, 수분양자는 시행사와 운영사가 운영 수익을 창출하기 위해 노력하고 있는지, 책임을 회피하기 위해 머리를 맞대고 있지 않은지 등 각자가 얽혀있는 이해관계의 기본에 충실하고 있는지 늘 관심을 가지고 있어야 한다.


산하 HM 신 대표는 “분양형 호텔이 건강하게 운영되려면 투명한 경영을 위해 상호 협력 체계의 구축이 잘 되도록 수분양자 협의회를 만들고, 시행사와 운영사, 그리고 수분양자 협의회가 호텔운영에 대해 서로 상호 견제와 협력이 이뤄져야 한다.”고 강조하고 이어 “정기적인 경영위원회 등을 통해 수분양자들에게 마케팅 플랜과 회계를 포함한 경영 정보를 투명하게 공개해서 상생 경영하는 자세가 필요하다.”고 덧붙였다.


시행사도, 운영사도, 수분양자도 결국 각자의 수익을 위해 분양형 호텔이라고 하는 상품에 자신의 피 같은 돈을 투자한 투자자다. 업계 종사자들의 이야기를 들어보면 분양형 호텔의 사업 모델은 현재같이 저금리에 주식 변동성도 크고 부동산 투기 문제도 심각해 진 상황에 적절하게 관리만 된다면, 부동산 투기 수요도 전환 가능하고 관광 산업의 발전에도 도움될 수 있는 구상 자체는 괜찮은 사업이라고 입을 모은다. 결국 지금의 분양형 호텔의 각종 문제들은 일부 악의의 시행사와 운영사의 과도한 욕심과 수분양자들의 분양형 호텔 투자에 대한 이해 부족에서 비롯됐다.


분양형 호텔과 관련된 분쟁 기사들이 하루걸러 하루 게재되고 있고, 전 지역에 걸쳐 문제가 되고 있어 수습하기 힘들어 보이는 것이 사실이다. 하지만 분쟁을 통해 분양형 호텔의 내막을 들여다보고 틀어진 방향을 잡아가야 한다. 어떤 투자에 있어서도 투자자들을 현혹시키는 악의의 주체들은 늘 도사리고 있다. 따라서 내가 그 피해당사자가 되지 않으려면 투자이전에 해당 상품에 대한 공부를 부지런히 하고, 계약관계도 명확히 해야 한다. 투자자들이 똑똑해져야 이를 악용하는 이들이 줄어들기 때문이다. 일부 악의적인 시행사와 운영사를 제외하고 선의의 시행사와 운영사는 분명히 존재한다. 극심한 과도기를 겪고 있는 분양형 호텔이 언제쯤 제대로 자리 잡을지 모르겠지만 시행사, 운영사, 수분양자의 조율을 통해 되도록이면 그 기간이 오래되지 않았으면 좋겠다.


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